A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento de recurso repetitivo (Tema 1.288), estabeleceu regras sobre os efeitos da quitação do atraso em contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária, diferenciando as situações ocorridas antes e depois da edição da Lei 13.465/2017. O colegiado esclareceu quando o devedor pode retomar o contrato e em que casos passa a ter apenas direito de preferência na aquisição do imóvel.
Por maioria, nos termos do voto do relator do repetitivo, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, foram aprovadas as seguintes teses:
1) Antes da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do artigo 34 do Decreto-Lei 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário.
2) A partir da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no parágrafo 2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/1997.
Os processos que discutem essa mesma controvérsia estavam suspensos pela Segunda Seção e agora, com o julgamento do tema, poderão voltar a tramitar.
Lei 13.465/2017 limita purgação da mora após consolidação da propriedade do imóvel
O relator lembrou que a Lei 13.465/2017 alterou o regime da alienação fiduciária de imóvel ao incluir o parágrafo 2º-B no artigo 27 da Lei 9.514/1997. Com isso, o dispositivo passou a prever que, após a consolidação da propriedade em nome do credor, o devedor não pode mais purgar a mora, ficando assegurado a ele apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel. Segundo Villas Bôas Cueva, esse é o entendimento que vem sendo reiterado no âmbito do STJ.
“Reconheceu-se, assim, a aplicação da Lei 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a ocorrência da consolidação da propriedade e a data da purga da mora como elementos condicionantes. Caso já tenha ocorrido a purga da mora antes da vigência da lei, consideram-se atos jurídicos perfeitos, aplicando-se a legislação anterior”, destacou o ministro.
No entanto, ele ponderou que o cenário muda quando a propriedade já foi consolidada e a mora não foi purgada antes da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, ainda que o contrato seja anterior ao normativo. Nessas situações, explicou, “é o regime jurídico da lei nova que será aplicado, assegurando ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência, nos termos do artigo 27, parágrafo 2º-B, da Lei 9.514/97”.
Posição adotada pelo TJSP violou jurisprudência consolidada
No recurso representativo da controvérsia (REsp 2.126.726), um banco questionou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que, em ação anulatória de execução extrajudicial, decidiu pela consolidação da propriedade em nome da instituição após a vigência da Lei 13.465/2017.
Dessa forma, o tribunal estadual manteve a sentença para permitir a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, conservando a determinação de expedição de boletos bancários. Cueva apontou, entretanto, que esse posicionamento diverge da jurisprudência firmada no repetitivo.
“Considerando se tratar de situação em que consolidada a propriedade e não purgada a mora, a partir da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, é caso de se dar provimento ao recurso especial para reformar o acórdão de origem e julgar improcedente a ação, assegurando ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no parágrafo 2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/1997”, concluiu o ministro.
