Morar num imóvel que ainda está no nome de quem faleceu é uma situação muito mais comum do que parece, e muito mais arriscada do que a maioria imagina. Quem ainda não regularizou um imóvel herdado enfrenta, em 2026, um cenário inédito: além das multas que já existiam pelo atraso no inventário, a Reforma Tributária tornou o ITCMD obrigatoriamente progressivo, podendo chegar a 8% do valor do bem. Cada mês de espera é, literalmente, dinheiro perdido.
Continua após a publicidade
Enquanto o inventário não for concluído e o registro transferido para o nome dos herdeiros, o imóvel permanece juridicamente em nome do falecido. Quem mora no bem é apenas possuidor de fato, não proprietário legal. Essa diferença tem consequências graves e concretas: sem a regularização, nenhum herdeiro pode vender o imóvel, financiá-lo, reformá-lo com alvará ou transmiti-lo legalmente para os próprios filhos no futuro.
O Código de Processo Civil determina que o inventário seja aberto em até 60 dias após o falecimento. Não há um prazo final para concluir o processo, mas o atraso já na abertura gera consequências financeiras que crescem com o tempo. Nos estados que seguem a regra paulista, as penalidades são escalonadas e podem representar uma perda relevante sobre o valor do patrimônio.
Quanto custa o atraso? Veja as multas e prazos por estado
O imposto incidente sobre a herança é o ITCMD, tributo estadual cobrado no momento da transferência dos bens. A demora em abrir ou concluir o inventário aciona multas que incidem diretamente sobre esse imposto. Os valores variam conforme o estado, mas o padrão mais comum no Brasil segue esta estrutura:
| Prazo de atraso | Multa sobre o ITCMD | Situação |
|---|---|---|
| Até 60 dias do óbito | Sem multa | Prazo regular |
| Entre 61 e 180 dias | 10% sobre o ITCMD | Atraso moderado |
| Acima de 180 dias | 20% sobre o ITCMD | Atraso grave |
A Lei Complementar nº 227/2026, sancionada em janeiro deste ano, regulamentou o que a Emenda Constitucional 132/2023 já havia determinado: os estados são obrigados a adotar alíquotas progressivas de ITCMD. Acabou a alíquota fixa de 4% que vigorava em São Paulo e em outros estados independentemente do valor do patrimônio. Agora, quanto maior o bem herdado, maior a porcentagem do imposto.
O teto definido pelo Senado Federal permanece em 8%, mas o caminho até esse patamar varia conforme as faixas que cada estado vai aprovar por lei própria. Para inventários ainda não abertos, há um risco adicional: o Colégio Notarial do Brasil alerta que o ITCMD passou a incidir sobre o valor de mercado dos bens, e não mais sobre valores históricos ou contábeis, o que aumenta a base de cálculo em relação ao modelo anterior. Veja os impactos práticos:
- Patrimônio pequeno: imóveis de menor valor tendem a ser menos afetados pela progressividade, mas continuam sujeitos às multas de atraso.
- Patrimônio médio: famílias com um ou dois imóveis de valor intermediário podem ver o custo do inventário crescer significativamente em relação ao que pagariam há dois anos.
- Patrimônio alto: segundo especialistas, para transmissões de alto valor, a alíquota efetiva pode aproximar-se de 7,5%, representando aumento expressivo frente à antiga alíquota fixa de 4%.
- Bens no exterior: a LC 227/2026 também fechou a brecha para heranças vindas do exterior, que agora são tributadas conforme o domicílio do herdeiro ou a localização do bem no Brasil.
Continua após a publicidade
A escolha da via certa pode reduzir bastante o tempo e o custo da regularização. O inventário extrajudicial, feito em cartório de notas, é a opção mais ágil e pode ser concluído em 1 a 3 meses quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo com a divisão. Pode ser feito em qualquer cartório do Brasil, independentemente do estado onde o imóvel se localiza.
Quando há herdeiros menores de idade ou incapazes, ou quando existe conflito entre as partes, o caminho obrigatório é o inventário judicial, que costuma durar de 6 meses a vários anos, dependendo da complexidade. O custo total varia de R$ 5.000 a R$ 30.000 na via extrajudicial e pode superar R$ 150.000 na via judicial, conforme dados de escritórios especializados em direito imobiliário. Em ambas as vias, a presença de advogado é obrigatória por lei.
Continua após a publicidade
Ainda dá tempo de regularizar e pagar menos imposto?
Em estados onde a lei estadual progressiva ainda não foi aprovada, como São Paulo, alguns especialistas avaliam que a alíquota fixa anterior pode continuar válida temporariamente, o que representa uma janela de oportunidade para quem agir agora. Esse cenário não vai durar: quando as leis estaduais forem aprovadas, o novo patamar de tributação passa a valer imediatamente para todos os inventários em aberto.
Se o imóvel da sua família ainda está no nome de alguém que faleceu, busque orientação jurídica o quanto antes. Regularizar agora é quase sempre mais barato do que regularizar depois, e o patrimônio que a família construiu ao longo de décadas merece mais do que uma papelada adiada.
